玛雅彩票app|在线用户注册平台 | 官网APP下载

套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

中国式民主的文化基因******

　　【深入学习宣传贯彻党的二十大精神】

　　作者：吴庆华（中共湖北省委副秘书长、省委政研室主任）

　　党的二十大报告指出，“中国共产党人深刻认识到，只有把马克思主义基本原理同中国具体实际相结合、同中华优秀传统文化相结合，坚持运用辩证唯物主义和历史唯物主义，才能正确回答时代和实践提出的重大问题，才能始终保持马克思主义的蓬勃生机和旺盛活力”。在中国特色社会主义新时代，以习近平同志为核心的党中央，既创造了中国式现代化道路、创造了人类文明新形态，也推动和拓展了中国式民主，丰富了人类政治文明形态，为在新时代新征程更好保障人民当家作主，坚持人民主体地位，充分体现人民意志、保障人民权益、激发人民创造活力提供了强大理论支撑和坚实制度保证。习近平总书记在印度尼西亚巴厘岛同美国总统拜登举行会晤时指出，“美国有美国式民主，中国有中国式民主，都符合各自的国情。中国全过程人民民主基于中国国情和历史文化，体现人民意愿，我们同样感到自豪”。

　　中华优秀传统文化是我们党创新理论的“根”，同中华优秀传统文化相结合，注重吸收其中的精华，是一百多年来党坚持和发展马克思主义的一条重要经验，也是中国式民主的强大文化基因。正是因为传承了中国人民在长期生产生活中积累的宇宙观、天下观、社会观、道德观，汲取了5000多年中华璀璨文明形成的看待世界、看待社会、看待人生的独特价值体系、文化内涵和精神品质，中国式民主在中华大地展示出强大生命力，彰显了中国特色社会主义民主制度的独特优势。

　　上海虹桥街道基层立法联系点召开《中华人民共和国体育法（修订草案）》意见征询座谈会。新华社发

　　一是天下为公。《礼记》载：“大道之行也，天下为公。”自古以来，中华民族强调以天下为己任、公而忘私的价值理念，崇尚“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”“苟利国家生死以，岂因祸福避趋之”“天下兴亡、匹夫有责”的家国情怀。正是因为有天下为公、大同思想的深厚沉淀，有历代先贤家国同构崇高情怀和利济苍生高远志向的传承，马克思主义作为人民的理论，才得以迅速在中国找到契合点，指引中国共产党人确立起为中国人民谋幸福、为中华民族谋复兴的初心使命，将“天下为公”的传统精髓，凝练升华为中国共产党执政为民的根本理念。

　　我们党自诞生之日起，就把人民写在自己的旗帜上，坚持全心全意为人民服务，确保人民当家作主。党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央始终践行以人民为中心的发展思想，反复强调“江山就是人民，人民就是江山。中国共产党领导人民打江山、守江山，守的是人民的心”。经过长期不懈的探索和实践，建立了一套系统完备、行之有效的人民当家作主的制度体系，坚持人民既是民主制度的设计者、民主过程的实践者，又是民主权利的享受者、民主成果的受益者；坚持由人民选举，由人民协商，为人民服务，受人民监督，对人民负责，保障国家权力不是为少数人服务，而是为最广大人民根本利益服务，真正实现人民当家作主。

　　全过程人民民主包含选举民主、协商民主、社会民主、基层民主、公民民主等民主政治的全部要素，涵盖民主选举、民主协商、民主决策、民主管理、民主监督等民主过程的一切环节，是全链条、全方位、全覆盖的民主。全过程人民民主的制度安排，出发点和落脚点都是为人民谋幸福，把维护人民根本利益作为价值遵循，真正把执政为民在阶级立场、执政理念上落地生根，确保实现人民当家作主。

　　二是民为邦本。“民为邦本”，出自《尚书·五子之歌》，是中国传统民本思想的集中体现。从孟子“民为贵”到唐太宗“君民舟水说”，民本思想在数千年政治实践中成为重要准则。历史的发展也验证了“民为邦本”的历史规律，《群书治要·春秋左氏传》总结：“国之兴也，视民如伤，是其福也；其亡也，以民为土芥，是其祸也。”

　　我们党在革命、建设、改革实践中，批判继承中国传统的民本思想，在马克思主义唯物史观指导下，确立了无产阶级的群众观点，形成了根植人民、依靠人民的鲜明政治品格和群众路线，正确认识到人民群众是历史的创造者，是推动社会变革的决定性力量，找到了革命取得胜利的主要依靠力量，带领人民、依靠人民，使中华民族迎来了从站起来、富起来到强起来的伟大飞跃。在依靠人民执政的过程中，我国人民主体的民主政治制度不断完善，从边区革命根据地的“豆选”，到1953年我国选举法的施行，到新时代的全过程人民民主，都反映了人民当家作主是中国民主的本质和核心。党的十八大以来中国式民主的伟大实践，就是让广大人民群众成为全过程人民民主的建设者、参与者、维护者和最大的受益者。

　　我们党的根基在人民、血脉在人民、力量在人民，紧紧依靠人民，是我们党由小到大、由弱变强并不断从胜利走向胜利的根本法宝。新时代新征程上，必须牢记马克思主义政党坚持以大团结大联合来完成历史使命，牢记团结奋斗是中国人民创造历史伟业的必由之路，发展全过程人民民主，实现好最广泛、最真实、最管用的社会主义民主，切实保障人民当家作主，团结一切可以团结的力量，激发全体人民在党的旗帜下团结成“一块坚硬的钢铁”，为全面建设社会主义现代化国家、全面推进中华民族伟大复兴汇聚磅礴力量。

　　三是任人唯贤。从孔子描绘“天下大同”的社会理想时力主“选贤与能”，到孟子提出“选贤使能，俊杰在位”，从“治国之道，务在举贤”，到“为政之要，惟在得人；用非其才，必难致治”，“事业成败，关键在人”的思想在中国政治文化传统中源远流长。在制度层面上，从先秦的举荐制到汉代的察举制，从魏晋南北朝的九品中正制，到隋唐后延续一千多年的科举制，选拔真才是中国传统政治治理的鲜明特征。

　　我们党继承中华民族选举贤能的优良传统，按照马克思主义建党原则和组织体系，不断探索和完善中国特色选贤任能制度，为党和国家源源不断输送人才，为党和国家事业不断向前推进提供强大动力支持。经过长期实践，我国已经把“选拔”和“选举”较好地结合起来，形成了能够致力于民族长远和整体利益的领导团队和梯队。领导干部的晋升大都经过大量的基层锻炼，经过不同岗位的工作实践，经过包括初步考察、征求意见、民调、评估、投票、公示等一系列程序，最后才能担任关键职务。党的二十届一中全会选举产生了以习近平同志为核心的新一届中央领导集体，一批经验丰富、德才兼备、奋发有为的同志进入中央领导机构，充分显示出中国特色社会主义事业蓬勃兴旺、充满活力，也是中国式民主在新时代的又一次伟大成功实践。

　　与西方的选票政治相比，中国的民主选举能够选出政治过硬、能力出色、清正廉洁、民望很高的干部，特别是高级领导干部，具有高度的政治忠诚、坚定的理想信念，有在中国社会各领域主持工作的丰富阅历与经验，取得突出政绩赢得了人民的拥护，成为推动中国经济社会高质量发展的关键领导力量。在许多西方国家，多党民主制度早已演变成一种“游戏民主”，其所谓的民主仅仅体现在投票环节，人民只有在投票时被唤醒，投票后就进入休眠期；只有在竞选时聆听天花乱坠的口号，竞选后就毫无发言权。这种没有选贤任能理念的“游戏民主”所产生的领导人能说会道者居多，能干者极少，且无法保持政策连续性稳定性。

　　四是和合之道。中华文明连绵发展数千年，主要不在血脉认同，而在文化认同，特别是和合文化。“和也者，天下之达道也”，讲信修睦、亲仁善邻、协和万邦、天下一家是中华民族信奉的价值准则。在国家关系上，中国讲究“胸怀天下”，推进国际关系民主化，推动全球治理朝着更加公正合理的方向发展。

　　“和合”的核心要义是“和而不同”，讲究“万物并育而不相害，道并行而不相悖”。和合之道，是中国人几千年探索形成的处世之道，不是对抗性政治，而是合作性政治。中国古代政治家晏婴说的“和如羹焉，水、火、醯、醢、盐、梅，以烹鱼肉，燀之以薪。宰夫和之，齐之以味，济其不及，以泄其过”，指的就是和合之道，这与西方崇尚“物竞天择、优胜劣汰”的社会达尔文主义不同。我国协商民主是实践全过程人民民主的重要形式，最大限度地包容吸纳各种诉求，有力促进求同存异，让众人的事情众人商量、大家的事情大家做主，找到全社会意愿和要求的最大公约数。在西式民主陷入制度困境，竞争性选举暴露的冲突、对抗、分裂等问题积重难返的同时，以包容、和谐、共识等中国智慧构建的全过程人民民主迸发出勃勃生机与活力。

　　当前，世界之变、时代之变、历史之变正以前所未有的方式展开。和平赤字、发展赤字、安全赤字、治理赤字加重，人类社会面临前所未有的挑战。世界又一次站在历史的十字路口，何去何从取决于各国人民的抉择。我国坚定维护国际公平正义，倡导践行真正的多边主义，坚持维护世界和平、促进共同发展的外交政策宗旨，致力于推动构建人类命运共同体。新时代10年，我国国际影响力、感召力、塑造力显著提升，充分彰显了中国之路、中国之治、中国之理的政治性、科学性、开放性，成功给出了破解“世界怎么了、我们怎么办”的中国方案。

　　五是务实重效。中国古代“修齐治平”“经世致用”“知行合一”等思想理念典型地体现了儒家重实用、求实效的价值取向。这些都与马克思主义的认识论和实践论高度契合。马克思在《关于费尔巴哈的提纲》中批评以往认识与实践的分裂时说，“哲学家们只是用不同的方式解释世界，而问题在于改变世界”。这说明“知行合一”既可以作为道德哲学，用以修身立德，也可以作为治国理政中重要的方法论原则。

　　务实重效、知行合一的文化基因，反映在政治实践中就是崇尚务实、不好空谈，形成效果导向的政治文化、政治心理。党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央明确提出关于评价一个国家政治制度是不是民主的、有效的主要看“八个能否”的衡量标准，关于一个国家民主不民主关键在于是不是真正做到了人民当家作主的“四个要看、四个更要看”的审视尺度，这是中国务实重效文化传统的深刻体现。我国通过坚持民主集中制，完善和发展全过程人民民主，健全人民当家作主制度体系，能够统筹兼顾各方面利益诉求，有利于实现个人与集体、局部与整体、眼前与长远、领导与群众、民主与法治、纪律与自由、权利与义务的有机结合，形成全党全国的统一意志，有效整合社会资源，高效率地贯彻执行，避免各种掣肘和牵扯，避免“低质民主”现象，这是我们党团结带领人民创造历史伟业的重要制度密码。

　　“履不必同，期于适足；治不必同，期于利民。”在中国式民主的发展进程中，我们党通过不断完善和发展人民代表大会制度、中国共产党领导的多党合作和政治协商制度、民族区域自治制度以及基层群众自治制度，创造了多种多样的政治参与形式，实现了党的领导、人民当家作主和依法治国的有机统一。新时代10年，我们党经受住来自政治、经济、意识形态、自然界等方面的风险挑战考验，深刻回答了中国之问、世界之问、人民之问、时代之问，充分证实了中国式民主的真实高效，充分彰显了中国特色社会主义的制度优势和治理效能。

　　发展全过程人民民主，创造人类文明新形态，是中国式现代化本质要求的重要内容。中国式现代化是中国共产党领导的社会主义现代化，推进全过程人民民主，必须坚持中国共产党的领导。坚持中国共产党的领导是“中国之制”和“中国之治”的最大优势，也是发展全过程人民民主的最大优势。我们要深刻领悟“两个确立”的决定性意义，增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”，始终忠诚核心、拥戴核心、维护核心、紧跟核心，始终做习近平新时代中国特色社会主义思想的坚定信仰者、忠实实践者，始终在思想上政治上行动上同以习近平同志为核心的党中央保持高度一致，以中国式民主推进中国式现代化，以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴。

　　《光明日报》（ 2022年12月29日 06版）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）